Оренда чи власна хата? Як я оформив іпотеку на 20 років: реальні цифри, нерви та підводні камені
Йо, привіт! Я придбав хату в кредит на 20 років. І в сьогоднішньому пості розкладу вам усе по поличках. Знаєте, брати іпотеку - (далі цитата штучного інтелекта, як він задовбав))) "це як спускатися на сноуборді з незвіданої чорної траси або крутити педалі на велосипеді під стрімку гору: спочатку трохи лячно, по дорозі купа перешкод, але коли добираєшся до фінішу - відчуття просто топ." Це перша і остання, обіцяю!
Якщо ви, як і я, наївно думали, що достатньо тицьнути в «Дії» на єОселю, побачити там 2 мільйони погоджених грошей, прийти в банк, взяти готівку, віддати продавцю і на цьому все - ви потрапили за правильною адресою. Знімаємо рожеві окуляри. Погнали!
Передісторія: Чому я сказав оренді "Досить!"
За останні 12 років я переїжджав 15 разів. Вісім із них - після 24 лютого. І весь цей час я жив виключно на орендованих квадратах. Поки ти сам або удвох із дівчиною, орендувати невеличку бюджетну квартиру цілком норм. Але коли ти одружуєшся і народжується перша дитина, пріоритети різко змінюються.
Батьки купити квартиру не можуть, власних мільйонів під матрацом теж немає. Коли ми перебралися на оренду у Львівську область у будинок, я просто сів і промалював ручкою цифри. Стало дуже сумно.
Трохи болючої математики:
| Стаття витрат | Сума (в доларах) | Коментар |
|---|---|---|
| Оренда за місяць | $650 | Комфортна хата на 120 кв.м зі свіжим ремонтом. |
| Оренда за 1 рік | $7,800 | Гроші, які просто йдуть чужій людині. |
| Оренда за 10 років | $78,000 | За умови, що оренда і курс не зростуть (що нереально). |
| Ринкова вартість будинку | $100,000 | За 12 років оренди я б віддав повну вартість власної хати! |
А якщо додати сюди інфляцію і те, що вартість оренди щороку зростає десь на 10%? Вибір став очевидним. Механізм запустився: треба щось думати!
Калькулятор витрат на оренду
Підсумок за 10 р.: оренда +10% щороку, курс 43 UAH/USD +10% щороку.
Загалом (USD): 124 311,91
Загалом (UAH): 9 147 635,63
Лот №1: Славнозвісна єОселя
Про цю програму є купа відео від експертів, тому розкажу виключно свій практичний кейс. Те, що вам показує додаток - це лише вершина айсберга. Коли справа доходить до реального довгострокового кредитування, діджиталізація виходить з чату. Починаються папірці та підписи ручкою.
Я звертався в Ощадбанк, Sense та Укргазбанк. На пільгові 3% ми не підходили. На 7% шанси були, але реальна ставка там виходила до 11%. Та головна проблема в іншому - жорсткі обмеження програми:
- Площа: Максимум 52 квадрати на одну людину + 21 квадрат на кожного наступного члена сім'ї.
- Вік будови: Тільки новобудова, не старше 10 років.
- Ціна: Ліміт кредитування - 2 млн грн (розраховується за хитрою формулою середньої вартості будівництва в регіоні).
Що таке 2 мільйони на практиці? Це однушка на етапі будівництва. А будинок, в який можна зайти і жити, коштує близько $100к (це 4 млн грн). Тобто банк дає 1.2 млн (з урахуванням 20% вашого першого внеску в 800 тис.), а решту 2 млн ви маєте докласти зі своєї кишені. "Прикольне" доступне житло виходить, правда? Цей варіант довелося відкинути.
Лот №2: Класчний іпотечний кредит (spoiler: це він і є)
Залишався єдиний шлях - класичний іпотечний кредит. Я обрав Кредобанк, бо забудовник працював з ними напряму. І ось тут починається найцікавіше.
Щоб дізнатися свій ліміт, треба йти в банк особисто з базовим пакетом документів: довідка про доходи за 18 місяців, витяги про реєстрацію, свідоцтва дітей та кредитна історія. Мені погодили 3.1 млн грн. Але 1.3 млн я мав заплатити продавцю готівкою з власної кишені. В мене було лише $12к (близько 520 тис. грн). Де брати ще 800 тис.? Продавати машину - довго і незручно. Позичати у друзів - не вийшло.
Рішення знайшлося: взяв готівковий кредит в ОТП Банку на недостатню суму. Здавалося б, усе супер, можна видихнути. Але процес тільки починався.
Підводні камені, про які ніхто не попереджає
Як тільки продавець і покупець тиснуть руки, починається паперове пекло.
- Офіційна оцінка нерухомості. Приїжджає експерт, усе фотографує (ця послуга коштує 8000 грн з вашої кишені). І тут сюрприз: сума кредиту вираховується від оціночної вартості, а не ринкової. Меблі й техніка не враховуються. Через це сума мого кредиту впала з 3.1 млн до 2.6 млн. Довелося домовлятися з продавцем про розтермінування залишку.
- Кредитні ліміти. Банк змусив закрити абсолютно всі кредитні картки і ліміти (навіть ті якими не користувались), бо вони мінусуються від суми іпотеки. Закрити ліміт на картці від Розетки виявилося тим ще випробуванням.
- Прописка. Діти мають бути прописані разом з мамою. Оскільки молодші прописки не мали, довелося терміново оформлювати ВПО на одну адресу через ЦНАП.
- Довідки про доходи. Стандартні виписки не підходили. Сапорт Монобанку вручну тричі переробляв PDF-ки, поки банк їх не прийняв. Через перевірки бек-офісом цей процес затягнувся на два тижні.
День "Х": Нотаріус, зниклий паспорт і банкомат, що з'їв гроші
Нарешті призначили угоду на 10:00. Але о 9:00 дзвонить банк: документи не проходять валідацію, бо в адресі дружини будинок "9-А", а у дітей "9-В". Система блокує видачу.
Поки ми терміново подавали заявки на зміну адреси через Дію, виявилося, що дружина забула паспорт (знайшли в бардачку машини). Присутність обох з оригіналами - критична, інакше угода скасовується.
Скільки реально коштує оформлення? (Додаткові витрати)
Сама процедура у нотаріуса зайняла 3 години. І ось скільки додаткових платежів вилізло під час оформлення:
- Послуги оцінювача: 8,000 грн
- Послуги нотаріуса: ~25,000 грн (До речі, банкомат Ощаду під час зняття готівки на нотаріуса списав гроші з рахунку, але купюри не видав, показавши системну помилку. Додало сивого волосся!)
- Комісія банку за видачу кредиту: 15,000 грн (разово)
- Страхування життя (від нещасного випадку): 18,200 грн (щорічно)
- Страхування майна: 10,000 грн (щорічно)
Разом тільки на оформлення пішло понад 76,000 грн!
В самому кінці робочого дня, після сотні підписів, тривог і перекусів, кредит нарешті засвітився в моєму додатку. Але через ту саму помилку в букві "А" в адресі, гроші продавцю так і не пішли. Наступного ранку ми знову штурмували ЦНАП і чекали в банку до 4-ї вечора, поки всі інстанції не дали зелене світло.
Важливий нюанс: якщо продавець володіє нерухомістю менше 3 років, треба додатково сплатити податок 11% від повної вартості (це теж лягає на чиїсь плечі під час переговорів).
Відео з YouTube
Відео доступне прямо на сторінці.
Підсумки
Ось така вийшла авантюра. З моменту звернення до банку і до моменту отримання грошей продавцем пройшло півтора місяці. До речі, йти в банк має сенс тільки тоді, коли ви вже знайшли конкретний об'єкт нерухомості.
У наступних постах я розповім про те, які саме об'єкти ми розглядали (з цінами, локаціями та умовами), а також поділюся досвідом спілкування із забудовником "під ключ" (спойлер: це взагалі не мій бюджет, але історія цікава).
Бережіть себе і приймайте зважені рішення!